Titres adossés à des créances hypothécaires

Titres adossés à des créances hypothécaires : Vue d'ensemble

À la base, les titres adossés à des hypothèques te permettent d'investir dans le marché du logement sans acheter de propriété physique. Ils sont créés lorsque les institutions financières regroupent un ensemble de prêts hypothécaires et les vendent comme un seul produit d'investissement. Mais comment fonctionnent les titres adossés à des créances hypothécaires en détail ? Et comment sont-ils structurés ?

Qu'est-ce qu'un titre adossé à une hypothèque ?

Les titres adossés à des hypothèques sont des instruments financiers complexes, créés par le biais d'un processus appelé titrisation. Ce processus comporte plusieurs étapes.

1. L'initiateur (généralement une banque ou un autre établissement de crédit) prête de l'argent aux emprunteurs sous forme de prêts hypothécaires. 2. Ces prêts sont ensuite regroupés par l'initiateur. 3. Les prêts regroupés sont vendus à un intermédiaire financier, souvent une banque d'investissement. 
4. L'intermédiaire émet un titre, garanti par le pool de prêts hypothécaires, qui est ensuite vendu aux investisseurs.

Pourquoi procède-t-on ainsi ? La titrisation et, par extension, la création de titres adossés à des créances hypothécaires offrent aux banques et aux prêteurs un moyen de retirer les prêts de leurs livres, de libérer du capital et de transférer le risque associé à ces prêts aux investisseurs.

Structure des titres adossés à des créances hypothécaires

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont souvent divisés en tranches, ou sections, chacune ayant son propre profil de risque et son propre rendement. Chaque titre adossé à une hypothèque a un émetteur, un garant et un fiduciaire. L'émetteur est généralement une banque d'investissement qui achète le groupe de prêts hypothécaires aux prêteurs initiaux. Le garant est souvent une entité tierce qui promet de compenser tout défaut de paiement des hypothèques. Enfin, le fiduciaire joue le rôle d'administrateur, traitant tous les paiements des emprunteurs et les transmettant aux investisseurs. Il s'agit vraiment d'une structure complexe et bien conçue ! Pour mieux comprendre le flux des paiements et les diverses entités impliquées dans les titres adossés à des hypothèques, représentons-le dans un simple tableau. Les mathématiques des titres adossés à des hypothèques constituent une autre facette de la compréhension de ces produits financiers structurés. Reste à l'écoute car notre prochain segment approfondira ce sujet.

Titres adossés à des créances hypothécaires

En explorant les titres adossés à des hypothèques (MBS), tu rencontreras un type de titres appelé Agency Mortgage Backed Securities. Il s'agit de types particuliers de titres adossés à des créances hypothécaires créés par des entités parrainées par le gouvernement ou d'autres agences fédérales aux États-Unis.

Titres adossés à des créances hypothécaires garantis par le gouvernement américain

Ces agences gouvernementales achètent des hypothèques aux banques, les regroupent et vendent ensuite les titres regroupés aux investisseurs. Comme ces titres sont garantis par la foi et le crédit du gouvernement américain, ils sont considérés comme des investissements très sûrs.

• Ginnie Mae (Government National Mortgage Association): Les titres hypothécaires Ginnie Mae sont explicitement garantis par la foi et le crédit du gouvernement américain.
• Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) et Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation): Bien qu'ils ne soient pas directement soutenus par le gouvernement américain, la garantie implicite du soutien gouvernemental procure un sentiment de sécurité similaire.

Ces agences gouvernementales garantissent que les investisseurs reçoivent leur capital et leurs intérêts, même si les emprunteurs font défaut. À ce titre, ils supportent le risque de crédit qui pourrait autrement avoir un impact sur les fonds.

Exploration des titres adossés à des hypothèques de l'agence

Lorsque tu plonges dans le monde des Agency Mortgage Backed Securities, tu en rencontres plusieurs types.

- Titres de passage (Pass-Through Securities) : Dans ce type de titres, tous les paiements de capital et d'intérêts des prêts sous-jacents sont "transférés" aux investisseurs, moins certains frais. Exemple : PC Gold de Freddie Mac - Collateralized Mortgage Obligations (CMO)/Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC) : Il s'agit de titres complexes qui réaffectent les flux de trésorerie du pool sous-jacent à différentes classes (tranches) en fonction des besoins des investisseurs. 

Chaque titre a son propre numéro d'identification (CUSIP), et toutes les informations nécessaires concernant le titre peuvent être trouvées sur les sites Internet des agences. En tant qu'investisseur, lorsqu'il examine ces titres, il doit prendre en compte différents facteurs.

• Risque de remboursement anticipé: il s'agit du risque que les détenteurs d'hypothèques remboursent leur hypothèque plus tôt. Ce risque affecte le rendement reçu par les investisseurs en titres hypothécaires.
• Risquede taux d'intérêt: le risque que la fluctuation des taux d'intérêt affecte le taux de remboursement anticipé ou le prix global du marché des titres adossés à des créances hypothécaires.
• Risque de crédit: même si les titres adossés à des agences sont garantis par le gouvernement, le risque de crédit est minime.

En ce qui concerne les calculs de rendement, le taux de remboursement anticipé estimé joue un rôle important dans les titres adossés à des agences. Les flux de trésorerie des titres adossés à des créances hypothécaires ne sont pas aussi simples que ceux des obligations traditionnelles, ils dépendent fortement du comportement de remboursement anticipé des propriétaires, qui dépend en outre du taux d'intérêt sur le marché. Le taux clé auquel les remboursements anticipés sont supposés se produire est représenté par le taux CPR (\(C_{0}\)). Étant donné \(PMT_{t}\) comme le paiement à chaque instant t (comprenant à la fois le principal et les intérêts), la formule pour un paiement hypothécaire est régie par l'équation suivante : \[ PMT_{t} = \frac{r*P_{0}}{1 - (1 + r)^{-N}} \] où \(P_{0}\) est le montant initial du prêt, \(N\) est le nombre de paiements, \(r\) est le taux d'intérêt par période (taux mensuel si les paiements sont mensuels). N'oublie pas qu'il s'agit d'un calcul simplifié à des fins d'illustration. Les calculs des rendements réels des titres adossés à des créances hypothécaires tiennent compte des remboursements anticipés et sont donc beaucoup plus complexes. Les titres adossés à des créances hypothécaires (Agency MBS) constituent en effet une facette unique du monde des titres adossés à des créances hypothécaires qu'il convient de bien comprendre, en particulier si tu prévois de plonger dans le monde de l'investissement.

Le rôle des titres adossés à des créances hypothécaires dans l'économie

Dans le domaine de la macroéconomie, les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) jouent un rôle important dans le façonnement de l'environnement économique global. La création et le commerce de ces titres contribuent profondément au secteur financier et à l'économie en général.

Influence des titres adossés à des créances hypothécaires sur la macroéconomie

L'influence des titres adossés à des créances hypothécaires sur la macroéconomie peut être évaluée à plusieurs niveaux. L'accession à la propriété a toujours été l'outil de constitution de patrimoine le plus important pour les particuliers, mais la titrisation des hypothèques en titres hypothécaires a étendu ce potentiel de constitution de patrimoine à des économies plus vastes. À la base, les titres hypothécaires servent de canal fiable reliant les marchés des capitaux et le marché du logement. Leur premier impact majeur est la promotion de la liquidité. En titrisant les hypothèques, les institutions financières retirent les prêts de leur bilan, libérant ainsi des capitaux qui peuvent stimuler l'octroi de prêts.

- Ce processus permet à un plus grand nombre de personnes d'accéder au crédit pour l'achat d'un logement, soutenant ainsi le marché de l'immobilier - Lorsque les propriétaires remboursent leurs prêts hypothécaires, le montant est transféré aux détenteurs de ces titres, facilitant ainsi une fluidité cyclique de l'argent.

Nous voyons donc que les titres adossés à des créances hypothécaires jouent un rôle important dans la circulation de l'argent dans une économie. Ils garantissent essentiellement que les prêteurs disposent de fonds suffisants pour décaisser les prêts. Ils contribuent ainsi à maintenir un système financier plus sain. Ils jouent également un rôle crucial dans la diversification des portefeuilles. En tant qu'actifs générateurs de revenus, les titres adossés à des créances hypothécaires offrent aux investisseurs une possibilité d'investissement supplémentaire qui contribue à une bonne gestion des risques. Mais leur rôle ne s'arrête pas là : Les titres hypothécaires influencent indirectement le coût des emprunts dans une économie. Qu'en est-il des titres hypothécaires dans le contexte du développement économique ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires dans le développement économique

Les titres hypothécaires jouent un rôle important dans le développement économique. En facilitant l'accession à la propriété, ils ont un impact direct sur l'emploi, la consommation et la croissance économique globale. Tout d'abord, l'augmentation de l'accession à la propriété - telle que permise par les MBS - stimule la demande dans le secteur de la construction. Cela conduit à la création d'emplois, qui à leur tour stimulent les dépenses de consommation et contribuent au développement économique. Deuxièmement, l'accession à la propriété encourage l'épargne des ménages. Les familles qui investissent dans des maisons sont susceptibles de réduire leur consommation et d'augmenter leur épargne pour pouvoir payer les acomptes et les versements hypothécaires réguliers. Troisièmement, l'accession à la propriété permet d'amortir les chocs économiques. En fournissant un flux régulier de capitaux pendant les périodes de ralentissement économique, les titres hypothécaires peuvent jouer un rôle essentiel pour assurer la stabilité financière :

- Les titres hypothécaires maintiennent la fluidité du marché des prêts hypothécaires, garantissant que les acheteurs ont toujours accès aux prêts hypothécaires ; - En favorisant l'accessibilité au logement, ils stimulent indirectement la consommation et l'investissement.

Notamment, les titres hypothécaires d'agence (en particulier ceux émis par Ginnie Mae, Fannie Mae et Freddie Mac aux États-Unis) jouent un rôle important dans les périodes d'instabilité financière. Comme ces titres sont explicitement ou implicitement garantis par le gouvernement, ils rassurent les investisseurs, ce qui a pour effet de stabiliser le système financier. Dans une perspective plus large, les titres adossés à des créances hypothécaires favorisent une économie plus inclusive. Ils facilitent l'accession à la propriété, en particulier pour les personnes à faibles revenus. Non seulement cela a des conséquences positives sur la répartition des richesses, mais cela encourage également la stabilité sociale. Dans l'ensemble, l'influence des titres adossés à des créances hypothécaires va bien au-delà du domaine financier. Ils font partie intégrante des outils de développement économique, stimulent la croissance et la stabilité et favorisent un environnement économique inclusif.

Effets des titres adossés à des créances hypothécaires dans la crise financière

Le rôle des titres adossés à des créances hypothécaires dans les crises financières ne doit pas être sous-estimé. Comme on l'a constaté historiquement, ces titres peuvent à la fois exacerber une crise et jouer un rôle pour l'atténuer.

Impact des titres adossés à des créances hypothécaires en période de ralentissement économique

La titrisation est souvent considérée comme une arme à double tranchant lorsque les conditions économiques sont difficiles. D'une part, les titres adossés à des hypothèques peuvent constituer une puissante source de liquidités, en maintenant la fluidité des marchés lorsqu'ils risquent de s'assécher. D'autre part, lorsque ces titres sont associés à des hypothèques risquées ou sont mal compris par le marché, ils peuvent contribuer à la création et à la propagation de crises financières. Lors d'un ralentissement du marché, la qualité du crédit se détériore généralement. Les défauts de paiement des hypothèques augmentent, ce qui entraîne une baisse de la valeur des titres adossés à des créances hypothécaires. Cela peut potentiellement entraîner des pertes importantes pour les investisseurs en MBS et, par conséquent, conduire à une instabilité financière plus large. En ce qui concerne les MBS, il est crucial de comprendre le concept de risque de contrepartie - le risque pour chaque partie d'un contrat que la contrepartie ne respecte pas ses obligations contractuelles. Lerisque de contrepartie peut s'intensifier au cours d'un ralentissement lorsque de nombreux investisseurs sont confrontés à des difficultés financières. Pour les titres adossés à des créances hypothécaires, les contreparties sont les personnes ou les institutions qui remboursent les prêts hypothécaires. S'ils ne parviennent pas à effectuer leurs paiements, cela peut entraîner une cascade de pertes pour les investisseurs détenant ces titres. En examinant la crise financière mondiale (2008-2009), nous pouvons voir clairement comment les titres hypothécaires ont contribué à la crise :

- Prêts à risque : Dans les années qui ont précédé la crise, il y a eu une augmentation substantielle des prêts hypothécaires aux emprunteurs à risque (emprunteurs dont la cote de crédit est plus faible). Ces prêts hypothécaires à risque ont ensuite été titrisés en titres adossés à des créances hypothécaires, qui ont été vendus à des investisseurs du monde entier. 

- Innovation financière : Les institutions financières ont créé des produits financiers complexes et opaques (comme les CDO : Collateralized Debt Obligations), ce qui a rendu difficile l'évaluation du risque réel associé aux titres adossés à des créances hypothécaires. - Agences de notation :

Les

agences de notation ont attribué des notes trop optimistes à ces titres, et de nombreux investisseurs n'étaient pas pleinement conscients des risques qu'ils prenaient.

Ces facteurs ont entraîné une surévaluation des titres adossés à des créances hypothécaires, qui se sont finalement effondrés, déclenchant la crise. Cependant, il est important de se rappeler que les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent également jouer un rôle stabilisateur lors d'un ralentissement économique. En particulier, les Agency MBS (ceux émis par des agences gouvernementales comme Ginnie Mae, Fannie Mae et Freddie Mac) peuvent constituer un investissement sûr en période d'incertitude grâce au soutien du gouvernement.

Comprendre la crise financière et les titres adossés à des créances hypothécaires

Pour comprendre la relation entre la crise financière et les titres adossés à des hypothèques, il faut d'abord se pencher sur la nature de ces crises. Une crise financière se caractérise par de graves perturbations dans le fonctionnement des marchés financiers et des institutions, généralement marquées par de fortes baisses des prix des actifs et des faillites d'entreprises. Les éléments déclencheurs varient, mais l'innovation financière, la croissance rapide, les défaillances réglementaires, les chocs macroéconomiques et la panique des investisseurs sont souvent en cause. Dans le cas de la crise financière de 2008, une part importante de ces perturbations était liée aux titres adossés à des créances hypothécaires. Plus précisément, la crise a pris racine dans le segment subprime du marché des titres adossés à des créances hypothécaires. Lorsque le marché de l'immobilier était en plein essor, un afflux de ces prêts hypothécaires à risque a été émis. Ces prêts hypothécaires ont ensuite été transformés en titres adossés à des créances hypothécaires et transférés à des investisseurs internationaux avides des rendements élevés que ces titres semblaient offrir. Cependant, lorsque la bulle immobilière américaine a éclaté, un nombre important d'emprunteurs à risque n'ont pas remboursé leurs prêts. Cela a entraîné des pertes considérables pour les détenteurs de titres hypothécaires à risque, provoquant un effet d'entraînement dans tout le système financier mondial. Il s'en est suivi une perte de confiance généralisée dans les systèmes bancaires qui, combinée à des investissements qui ont tourné au vinaigre et à des retraits massifs de fonds, a conduit à une véritable crise financière. Rétrospectivement, de nombreuses erreurs ont été commises au cours de la période qui a précédé la crise :

- Prêts inadaptés : Les prêteurs ont assoupli leurs critères de crédit et ont accordé des prêts à des emprunteurs à haut risque - Notations trompeuses : Les agences de notation n'ont pas évalué correctement le risque de ces titres. - Innovation financière incontrôlée : La création de produits complexes de titres adossés à des créances hypothécaires a dépassé la compréhension de ces produits par l'industrie. - Mauvaise gestion des risques : De nombreuses institutions financières n'ont pas géré correctement les risques associés aux titres adossés à des créances hypothécaires.

Cependant, la compréhension de cette histoire peut fournir des leçons précieuses pour le traitement futur des titres adossés à des hypothèques, en particulier en termes de pratiques de prêt, de transparence, de gestion des risques et de surveillance réglementaire.

Types de titres adossés à des créances hypothécaires

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) présentent un large éventail de types. Chaque type se distingue par sa composition et le risque qu'il comporte. Ces types visent à répondre à la diversité des préférences des investisseurs en matière de risque et de rendement. Comprendre ces types de titres peut grandement aider les investisseurs potentiels à prendre des décisions éclairées.

Les différentes formes de titres adossés à des créances hypothécaires

Les titres adossés à des hypothèques se distinguent principalement par le type d'hypothèque qu'ils contiennent et par leur émetteur. Chaque type comporte des caractéristiques spécifiques qui affectent à la fois le risque et le rendement potentiel pour les investisseurs. Pour commencer, il existe deux formes de base de titres adossés à des créances hypothécaires : Les titres de passage et les obligations hypothécaires garanties (CMO). D'autre part, il y a les obligations hypothécaires garanties

- Coll

ateralized Mortgage

 Obligations (CMO): Il s'agit de titres hypothécaires plus complexes dans lesquels les paiements hypothécaires sont dirigés vers différentes classes ou "tranches", chacune présentant des degrés de risque et de rendement variables.

Les CMO ont été développés pour contrer le risque de remboursement anticipé inhérent aux titres "Pass-through". Dans un Pass-through, tous les investisseurs reçoivent simultanément le remboursement du capital. Mais dans un CMO, les remboursements de capital sont acheminés vers différentes tranches de manière séquentielle. Certaines tranches sont remboursées plus tôt et sont donc moins exposées au risque de remboursement anticipé. Au-delà de ces formes de base, il existe des types de MBS qui se distinguent par la nature des hypothèques sous-jacentes. En particulier, tu peux rencontrer des titres hypothécaires résidentiels (RMBS) et des titres hypothécaires commerciaux (CMBS).

- Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS): Ces titres hypothécaires sont garantis par des hypothèques commerciales, par exemple des hypothèques sur des propriétés commerciales telles que des immeubles de bureaux, des locaux commerciaux ou des hôtels.

Il convient de noter que la plupart des hypothèques commerciales sont constituées de telle sorte que le propriétaire de l'entreprise occupe au moins 51 % de la propriété. Le profil de risque des titres adossés à des créances hypothécaires est donc quelque peu différent de celui des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles. Enfin, les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être classés en fonction de l'émetteur. Il y a les Agency MBS et les Non-Agency MBS:

- Non-Agency MBS: ces titres sont émis par des institutions privées, comme les banques ou d'autres entités financières. Ces titres sont soumis à un risque de crédit plus important en raison de l'absence de garantie explicite du gouvernement. Cependant, ils peuvent offrir des rendements potentiels plus élevés pour compenser ce risque supplémentaire.

Ces catégories représentent les principaux types de titres adossés à des créances hypothécaires que tu peux rencontrer sur le marché. Mais pour une compréhension plus nuancée, nous devons approfondir la classification de ces titres.

Classification des différents titres adossés à des créances hypothécaires

La classification des titres adossés à des créances hypothécaires est plus complexe qu'il n'y paraît au premier abord. Cela est dû à une convergence de facteurs, notamment les différents degrés de soutien gouvernemental, le profil de risque des hypothèques sous-jacentes et les conditions divergentes de chaque hypothèque dans le titre. Par exemple, les titres adossés à des agences sont particulièrement favorisés sur le marché en raison de leurs paiements garantis.

- Les titres Ginnie Mae sont explicitement garantis par la pleine foi et le crédit du gouvernement américain. Cela signifie que le gouvernement américain garantit le paiement en temps voulu du principal et des intérêts sur ces titres - Fannie Mae et Freddie Mac, en revanche, sont des entités parrainées par le gouvernement.

Les titres qu

'ils émettent ne sont pas explicitement garantis par le gouvernement américain mais bénéficient d'une garantie implicite.

La garantie perçue sur les titres Fannie et Freddie a conduit à leur large acceptation sur le marché. Le rendement de ces titres est légèrement supérieur à celui de Ginnie Mae en raison de la faible différence de risque de crédit. En revanche, les MBS non-Agency comprennent des titres émis par diverses entités privées. Ces titres ne bénéficient pas d'une garantie explicite ou implicite du gouvernement et sont donc potentiellement plus rémunérateurs, bien que plus risqués. Nous avons également une autre catégorie de titres hypothécaires connus sous le nom de Jumbo MBS. Ces titres sont garantis par des hypothèques qui dépassent les limites des prêts conformes fixées par l'Agence fédérale de financement du logement. Comme ces hypothèques sont plus importantes, les titres sont souvent considérés comme plus risqués. Enfin, il y a les titres adossés à des créances hypothécaires (Stripped MBS). Il s'agit de titres adossés à des créances hypothécaires pour lesquels les flux de trésorerie provenant de la réserve sous-jacente de prêts hypothécaires sont séparés en deux catégories : les titres à capital seul (PO) et les titres à intérêts seuls (IO). Cette bifurcation permet aux investisseurs de choisir entre les flux de trésorerie des remboursements de capital et des paiements d'intérêts, répondant ainsi aux diverses exigences des investisseurs en matière de risque et de rendement. Ces classifications constituent la majeure partie des types de titres adossés à des créances hypothécaires. Comprendre ces types te permet de comprendre les stratégies à multiples facettes que les investisseurs peuvent utiliser pour gérer leur exposition au risque et obtenir des rendements potentiels.